Monumentendeal van €3-miljoen - NAM maakt zich er met een Jantje_van_Leyen van af.

Mijlpalen die elke hoop de bodem in doen slaan.

Kortelings ontving ik een opgetogen persbericht van de recent opgerichte VGME (Vereniging Groninger Monument Eigenaren). De VGME haakte daarbij in op een ander bericht van vorige week dat NAM drie van de door haar ondermijning ernstig beschadigde boerderijen, Rijksmonumenten, voorzien van een 'bruidsschat van €3.000.000,= overdoet aan de Stichting Groninger Landschap. 

Deze drie, door gasbevingen en andere mijnbouwgerelateerde bodemdalingseffecten, min of meer onbewoonbaar geworden boerderijen had NAM eerder overgenomen van de vorige eigenaren omdat zij met hen niet uitkwam, niet over de kosten van schadeherstel en niet over de noodzakelijke bouwkundige versteviging die verdere schade door ondermijning  (door gaswinning) zou moeten voorkomen. De zaak overnemen voor een relatief laag bedrag was voor NAM uiteindelijk goedkoper en de voormalige eigenaren gaf het de rust te kunnen (en te moeten) verkassen naar veiliger oorden.

De VGME, heeft het over een mijlpaal, een duidelijke stap (van de zijde van NAM) in de goede richting, vrijwaring en een toekomst voor voor monumenteigenaren…

en dat alles dankzij het (volgens de VGME) onvoorstelbaar grote bedrag van totaal €5,7-miljoen die NAM ophoestte voor de aanvankelijke overname en de nu bij overdracht aan het Groninger Landschap mee te geven bruidsschat. 

Prachtig hoor zo’n (m)ijlpaal…;
gaat NAM nu alle monumenten opkopen en voorzien van een bruidsschat (toereikend?) overdoen aan het Groninger Landschap?
M.a.w. de VMGE vindt het prima als…

• … iedere monumenteigenaar op deze wijze 'schadeloos' zou worden gesteld
• om vervolgens, gedwongen (dus met of zonder verhuiswens) te moeten verkassen naar 'veiliger' oorden;
• het Groninger Landschap het maar moet zien te redden met de bruidsschat… 
• … die waarschijnlijk uiteindelijk niet toereikend zal zijn voor alle bijkomende kosten…
• kosten van herstel van mijnbouwschade door zowel bevingen als door ongelijkmatige zettingen en verzakkingen
• kosten van bodemstabilisatie (⇒ funderingsondergrondherstel)
• kosten van versterken, het mijnbouwbestendigmaken zonder verlies aan monumentale waarden
• kosten van beheer, (⇒ leegstand is achteruitgang)
• kosten van onderhoud aan gebouw en tuinen
• kosten van…
• terwijl de ondermijning en de (mogelijk) schadebrengende effecten/gevolgen ervan gewoon doorgaan…
• … en dus opnieuw voor schade en extra kosten zullen gaan zorgen.

Ja echt fantastisch zo’n mijlpaal, daarmee is er het begin van een oplossing…, alleen voor wie?

NAM geeft aan drie kapitale boerderijen elk een bruidsschat mee van c.a. €1-miljoen…,

dat zou de kosten van onderhoud voor tenminste 30 jaar moeten dekken…;

maar snel (mee)rekenend kom je al gauw tot de conclusie dat NAM vooral probeert (en slaagt) zich er goedkoop met aan Jantje_van_Leyen van af te maken.l 

’t Is dus maar te hopen voor het Gronings Landschap dat die drie objecten ook wat jaarlijkse opbrengst hebben…,

… want anders komen ze er echt niet met dat geld, het schijntje van de bruidsschat van NAM.
Het geld op de bank zetten levert niet veel op en zelfs bij een blijven optimaal beleggingsresultaat 6%/jaar is de jaarlijkse opbrengst hooguit €60.000,=/boerderij.
Daar moet je dan zowel het herstel als onderhoud als gebruiks- en instanhoudings-kosten van betalen en voor grootschalig herstel bij aanvang is geen geld omdat er anders geen/weinig geld overblijft om dat optimale beleggingsresultaat te behalen.
Een truc zou kunnen zijn dat er (ter grootte van het volledige bedrag) een (restauratie-)hypotheek wordt gegeven (wat is/blijft het onderpand waard?) aan een bank of het restauratiefonds o.i.d.; Als de gemiddelde hypotheekrente lager fors lager zou zijn (en blijven) dan het te behalen optimale langjarige beleggingsresultaat (⇒ ±6%) dan kan je met het geleende geld wellicht de kosten voor herstel, versteviging en verduurzaming kunnen betalen en toch nog (na aftrek van de betaalde hypotheekrente) netto grofweg €30.000,oo/jaar - €50.000,oo/jaar kunnen overhouden. Maar je moet zo’n lening natuurlijk ook nog kunnen aflossen (in ±20-30jaar) en daaraan ben je dan jaarlijks tussen €1-ton/jaar (⇒30 jaar) of €1½-ton/jaar (⇒20 jaar) kwijt (en dus wordt je onderpand ook snel minder waard omdat je het uitgeeft aan aflossing en wordt dus ook het hard benodigde beleggingsresultaat te hard minder).
⇒ Catch-22? 
Jaarlijkse kosten, de vaste lasten…

Wat kost zo’n object minimaal per jaar?

• onderhoudskosten - alleen aan schilderwerk ben je jaarlijks al gauw een kleine €6.000,= kwijt
• tuinonderhoud - de tuinen en erf vragen ook onderhoud, laten we het zuinig inschatten op 8uur/week, op FTE-basis is dat tussen de €16.000,=/jaar en €20.000,=/jaar.
• energiekosten - om verval te voorkomen moet het pand gelucht verwarmd en droog gehouden worden. het zijn grote objecten en aan stookkosten (of stookvermijdingskosten (isolatie) ben je jaarlijks al gauw een paar duizend €uro verder
• personeelskosten - uitgaande van tenminste 1 FTE/jaar/boerderij voor beheer (inclusief tuinwerk?) brengt elke boerderij minmaal €60.000,=/jaar maar eerde ruim €80.000,=/jaar

Hopelijk eenmalige kosten…

die waarschijnlijk niet echt eenmalig zullen blijken…,

die zich dus waarschijnlijk helaas zullen blijven herhalen zolang de gevolgen van de ondermijning door gaswinning niet zijn uitgewerkt.

• restauratie, verduurzaming, schadeherstel en bouwkundige versterking - afgaande op andere projecten zoals hoeve Maarland (Uithuizen) kost alleen dit gauw een (eenmalig) bedrag van tenminste een €½-miljoen/boerderij maar je moet niet vreemd opkijken als het ruim meer is.
• bevingsbestendigheid/mijnbouwbestedigheid - de gaswinning gaat nog een tijdje door en daarmee het schadebrengend effect van de ondermijning/gaswinning. Je moet dus niet vreemd opkijken als reeds herstelde schade en restauraties teniet worden gedaan door het zich opnieuw voordoen van schades alswel het zodanig verzwakken/verergeren van niet herstelde danwel nog niet eerder opgemerkte schades en schadeoorzaken (aan funderingen, bodemstructuren, waterhuishouding, verzakkingen, etc.); dat brengt opnieuw kosten met zich mee, waar moet je dat van betalen.

Voorzichtig geschat totaal aan jaarlijkse kosten per object… 

Je bent dus al gauw een €1-ton/jaar kwijt aan vaste lasten tegen het huidige prijsniveau…,

… wat doe je dan met effecten van inflatie?

En 'eenmalige’ kosten herstel, versterking (en verduurzaming?) mag je (hopelijk uitgesmeerd over 30 jaar) toch ook al gauw op eenzelfde bedrag per jaar schatten waarbij die hopelijk 'eenmalige’ kosten zelf al gauw een bedrag van tussen de €500-duizend en €1-miljoen zullen belopen (waarbij je dan nog maar moet hopen of de monumentale waarden van de object werkelijk hersteld en bewaard worden).
Totale kosten per jaar: ≥€200-duizend/jaar 

De onbezoldigde huiseigenaar als manusje van alles…

Kortom er moet toch nog wel wat geld bij dat miljoen van de NAM.

Veel mensen beseffen niet dat huiseigenaren veel werk aan eigen pand onbezoldigd doen. 

Maar als je daarvoor iemand moet aannemen en betalen kost dat veel geld en dan gaat het sommetje al gauw niet meer op. Wellicht dat de VGME dat sommetje nog niet helemaal doorheeft.; Zodra dat wel het geval is zullen ze moeten beseffen dat €1-miljoen niet veel is als er verder geen/onvoldoende aanvullende inkomsten gegenereerd worden op zo’n object.
Je kunt natuurlijk ook gokken op huurders.gebruikers die de jaarlijkse kosten voor onderhoud, gebruik en beheer op zich zullen (blijven) nemen door ofwel een voldoende hoge huuropbrengst danwel deze als gebruikers grotendeels fysiek (⇒ ondersteund door vele onbezoldigde vrijwilligers) te verwezenlijken.

In alle gevallen heeft NAM het goed voor elkaar en worden de werkelijke lasten alsnog grotendeels afgewenteld op de welwillende schouders van de Groningers.
Maar als dit scenario al een uitkomst biedt voor deze drie objecten en mogelijk een beperkt aantal andere min of meer vergelijkbare erfgoed-objecten…,

dan nog is het niet eens maar het begin van een oplossing voor alle bedreigd en beschadigd Gronings erfgoed…;
Tenzij je verwacht dat er voldoende vrijwilligers zullen zijn om tot in de verre toekomst de kosten en lasten van onderhoud te blijven dragen voor ruim 5000 objecten waarvoor de NAM ternauwernood 50% bijdraagt aan de door haar veroorzaakte (en in stand gehouden) ellende. 

een vriendelijke groet,

Simon Koorn